Остеклённые балконы под угрозой сноса: в каких ситуациях придется демонтировать — важная информация для россиян

Для тысяч россиян остекленный балкон из мечты о комфорте превратился в источник проблем. Суды массово удовлетворяют иски о принудительном демонтаже таких конструкций. Причина — новое толкование закона, которое отменило прежнюю, более лояльную практику.

Что кардинально изменил Верховный суд?

Раньше собственник мог отстоять свое остекление в суде, доказав, что оно не вредит дому. Ситуация перевернулась после Постановления Верховного Суда РФ от 28 марта 2025 года (№ 5‑КГ22‑150‑К2). В нем четко сказано: любые изменения в общем имуществе многоквартирного дома требуют согласия всех собственников на общем собрании.

Теперь суды руководствуются тремя ключевыми аргументами:

Крепление рамы к фасаду — это использование общего имущества дома. Плита балкона — часть общедомовой конструкции. Отсутствие протокола собрания с решением большинства делает установку незаконной с самого начала.

Из-за этой позиции даже старые судебные решения в пользу собственников теперь отменяются в кассации.

Чем это грозит владельцам незаконных конструкций?

Если остекление признают самовольной постройкой, последствия могут быть серьезными:

Обязанность снести конструкцию за свой счет. Административный штраф за каждый день просрочки исполнения решения суда. Возмещение судебных издержек и расходов на экспертизу.

Подать иск может кто угодно: управляющая компания, ТСЖ или даже один недовольный сосед. При этом срок, который прошёл с момента установки — 5 лет или 15, — уже не имеет такого значения, как раньше. Главное — было ли оформлено согласие.

Можно ли спасти уже установленное остекление? Три законных пути.

Есть несколько исключений, которые дают шанс узаконить конструкцию или избежать сноса.

1. Согласование, полученное до 2005 года

Если остекление сделали до 1 марта 2005 года (дата вступления Жилищного кодекса) и сохранилось разрешение от уполномоченного органа (например, от БТИ или архитектуры), эти документы могут стать решающим аргументом.

2. Истекший срок исковой давности

На требование о демонтаже распространяется общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда истец узнал о нарушении. Если прошло больше трех лет и вы можете это доказать (договор с бригадой, чеки на материалы, старые фото), есть шанс отказать в иске. Но суд может восстановить срок, если посчитает причины уважительными.

3. Восстановление исходного проекта

В старых домах, особенно «сталинках» и некоторых «хрущевках», балконы в проекте могли быть остеклены. Если вы не построили новое, а лишь заменили старые рамы на современные стеклопакеты, это можно трактовать как ремонт, а не переустройство. Нужно разыскать исходную техническую документацию на дом.

Что делать сейчас? Практические шаги

Владельцам остекленных балконов не стоит ждать повестки в суд. Лучше действовать на опережение:

Соберите все документы: договоры с подрядчиками, чеки, фотографии «до» и «после», которые подтверждают давность работ. Запросите архивную документацию на дом в БТИ или у застройщика, чтобы понять исходный проект. Попробуйте легализовать остекление "задним числом" — инициируйте общее собрание собственников для голосования по вашему вопросу. Обратитесь к юристу, который специализируется на жилищных спорах и знаком с новой практикой, пишет Дзен-канал Юридическая консультация.

Ранее мы писали, какая компенсация положена за ошибки в квитанциях за коммуналку и как получить перерасчёт за "коммуналку" в новогодние каникулы