Пересчет кадастровой стоимости земли поможет сэкономить

Лев Иванов, зам. генерального директора ОАО «ВПО «Точмаш» по корпоративным и юридическим вопросам, зам.председателя ВРО ООО «Российский союз налогоплательщиков»

С 2006 и по 2010 год в Российской Федерации прошел так называемый второй тур кадастровой оценки земель. С 2011 года начались работы третьего тура. Второй тур кадастровой оценки земель проведен в большинстве субъектов Российской Федерации. В результате, по официальным данным, удельный показатель кадастровой стоимости земли в расчете на 1 кв м в среднем увеличился от 3 до 5 раз. Однако, во многих случаях, по отдельным земельным участкам увеличение удельного показателя произошло в десятикратной и более пропорции. К тому же, устанавливая ставки земельного налога, представительные органы местного самоуправления в большинстве случаев приняли максимальные ставки налога. Поэтому многие налогоплательщики до сих пор помнят тот шок, который они испытали, узнав, что с 1 января текущего года они должны платить земельный налог в сумме, многократно большей, чем в прошлом году.

 

- Такая ситуация сложилась практически во всех субъектах Российской Федерации и нет ничего удивительного в том, что после ознакомления с результатами кадастровой оценки многие налогоплательщики сочли новую кадастровую стоимость явно завышенной и необоснованной и начали обращаться сначала в органы государственной власти и местного самоуправления, а затем в суды за защитой своих прав.

 

Означает ли это, что результаты кадастровой оценки, проведенной в тот период, нарушали права налогоплательщиков?

 

- Об этом нельзя говорить однозначно. Большинство судебных процессов, закончившихся до 2011 года, подтвердили законность результатов кадастровой оценки или (по крайней мере) законность ее процедуры. В ряде случаев были доказаны допущенные нарушения и неправомерность результатов оценки. Однако, не вызывает сомнений тот факт, что в результате кадастровой оценки земель в 2007-2009 годах произошло значительное увеличение налоговой нагрузки, и у налогоплательщиков не оставалось иного способа снизить ее, как искать защиты в судах. Так как оспорить ставки налога, принятые представительным органом местного самоуправления, практически невозможно, оставалось только оспаривать саму кадастровую стоимость, тем более, что качество и справедливость кадастровой оценки вызывало и вызывает у налогоплательщиков множество вопросов.

 

Почему кадастровая стоимость так важна для налогоплательщиков?

 

- Кадастровая стоимость земельного участка служит, в первую очередь, налоговой базой для исчисления земельного налога. Кроме того, она применяется для расчета арендной платы за землю, если арендуется земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для расчета выкупной стоимости земли при ее приватизации. Определяется кадастровая стоимость в результате государственной кадастровой оценки земель.

 

Каковы тенденции в судебной практике об оспаривании результатов кадастровой оценки?

 

- В 2009 – 2011 годах требования налогоплательщиков, в основном, сводились к признанию не соответствующими закону актов органов государственной власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, оспариванию законности отчетов об оценке, законности порядка ее проведения, оспариванию порядка внесения ее результатов в государственный кадастр и опубликования.

 

В целом, судебная практика, складывавшаяся по таким делам до сентября 2011 года была не в пользу землепользователей. Однако, 28 июня 2011 года Президиум Высшего арбитражного суда РФ принял постановление № 913/11, после публикации которого в сентябре 2011 года начала формироваться новая, в целом положительная для налогоплательщиков судебная практика.

 

Указанное постановление Президиума ВАС послужило импульсом для новых обращений землепользователей в суд с исками о пересмотре кадастровой стоимости. Кроме того, оно является основанием для пересмотра арбитражными судами ранее принятых решений по вновь открывшимся обстоятельствам.

 

Высший арбитражный суд сформулировал правовые позиции, обязательные для всех нижестоящих арбитражных судов. Вот их перечень:

 

1. Если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно превышает ее) это является ни чем иным как нарушением прав землепользователя, который имеет право в судебном порядке оспорить эту стоимость;

2. Из системного анализа норм законодательства следует, что законодательство как в прежней, так и в ныне действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости;

3. Права владельца земельного участка можно защитить посредством указания в государственном кадастре недвижимости рыночной стоимости земельного участка;

4. Данная категория споров подлежит рассмотрению по правилам искового производства, а не по правилам главы 24 АПК РФ. Для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков, достоверность кадастровой оценки предметом оспаривания в данном случае не является.

5. Истец обязан доказать действительную рыночную стоимость земельного участка. Суд имеет право назначить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости, выполненного по заказу истца.

6. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

 

Таким образом, пользователь земельного участка, полагающий, что его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, имеет все основания рассчитывать на приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.

 

Насколько существенны бывают расхождения между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью?

 

- Лично мне известны случаи, в которых кадастровая стоимость участка превышала рыночную, определенную на ту же дату, более чем в 10 раз.

 

В чем причины таких значительных расхождений?

 

- Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки. При ее определении не учитываются индивидуальные особенности земельного участка - наличие подъездов, обременений, ограничений, объектов недвижимости, расположенных на участке. И, разумеется, не последнюю роль сыграла цель наполнения бюджета…

 

Что в первую очередь необходимо сделать налогоплательщику, если он считает кадастровую стоимость своего земельного участка завышенной?

 

- Сначала провести независимую оценку рыночной стоимости земельного участка на дату установления кадастровой стоимости. Оценку должен осуществить квалифицированный оценщик, обладающий соответствующими знаниями и опытом. Так же, скорее всего, необходимо будет получить экспертное заключение о достоверности отчета оценщика, выданное саморегулируемой организацией, членом которой состоит специалист – оценщик.

 

В случае, если в результате оценки будет выявлено существенное расхождение между кадастровой стоимостью земли и ее рыночной стоимостью, можно обращаться в суд.

 

Какие документы необходимо иметь для обращения в суд?

 

- Кроме отчета об оценке – документы подтверждающие кадастровую стоимость земельного участка, а также подтверждающие права на участок. И, конечно, общеобязательные для обращения в суд документы – устав, выписка из ЕГРЮЛ и другие.

 

Но обязательно следует сказать следующее : вопрос скорее не в наборе документов, а в их качестве. Дела о приведении кадастровой стоимости земли к рыночной к категории простых отнести никак нельзя. Практически в каждом возникают нюансы – дата определения стоимости, дата формирования участка и другие, поэтому не рекомендовал бы идти в суд без помощи квалифицированного юриста, имеющего опыт подобных дел.

 

Каковы перспективы рассмотрения споров данной категории во Владимирской области?

 

- Если удастся подтвердить все обстоятельства, на которые ссылается истец, то решение Арбитражного суда о внесении рыночной стоимости земельного участка в государственный кадастр в качестве его кадастровой стоимости выносится в его пользу.

 

Можно ли урегулировать спор об изменении кадастровой стоимости в «мирном» порядке?

 

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает два способа оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в судебном порядке, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (во внесудебном порядке). Порядок формирования и работы подобных комиссий утвержден Минэкономразвития России, однако созданы и действуют они в настоящее время лишь в некоторых субъектах Российской Федерации. Во Владимирской области такая комиссия пока не функционирует.

 

В чем выгода налогоплательщика от пересмотра кадастровой стоимости? Можно ли вернуть уже уплаченные налоговые платежи за прошлые периоды?

 

- Кадастровая стоимость непосредственно определяет размер земельного налога, арендной платы за землю, арендуемой у государства или муниципалитета, а также стоимость выкупаемой у государства земли.

 

Что касается возврата ранее уплаченных налоговых платежей, такая практика просто не успела еще сформироваться. Однако представляется, что если решением суда будет изменена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января какого либо прошедшего года, налогоплательщик вправе будет в установленном порядке требовать от налогового органа возврата или зачета излишне уплаченного налога, разумеется, с учетом установленного Налоговым Кодексом трехгодичного срока давности.

 

Кстати, в этой связи вызывает оптимизм позиция Минфина России, который в недавнее время издал ряд писем, обязательных для применения налоговыми органами на местах. В них сообщается, в частности, что основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости обратным числом в связи с утверждением новых результатов кадастровой оценки земель субъектом РФ будет являться решение суда, которое является основанием для пересчета земельного налога за прошлые периоды.

 

В чем Вы видите роль Российского союза налогоплательщиков при оказании землевладельцам помощи в оспаривании результатов установления кадастровой стоимости?

 

- Во-первых, необходимо провести комплексную правовую экспертизу каждой ситуации, поскольку процесс определения рыночной стоимости земельного участка связан с финансовыми затратами для налогоплательщика. Это поможет избежать ненужных трат.

 

Во-вторых, и это самое главное, Союз будет предпринимать все меры к налаживанию диалога между налогоплательщиками и органами власти. Мы должны добиться баланса интересов, при котором, с одной стороны, налогоплательщики уплачивают справедливые налоги, с другой - бюджет получает все налоговые поступления, предусмотренные законодательством. Эту проблему необходимо выводить из судебной плоскости. Необходимо также, по возможности, отсекать от процесса недобросовестных лиц, которые предлагают землепользователям различного рода услуги по снижению кадастровой стоимости, что подчас оборачивается недобросовестным отношением к подготовке документов об оценке. Это вредит и налогоплательщикам и государству.

 

Измениться ли подход к кадастровой оценке после введения налога на недвижимость?

 

- Об этом говорить пока рано, так как официальные документы не приняты. Но Правительство уже официально обнародовало свои планы, согласно которым уже с 2013 года от налогообложения будут освобождены объекты движимого имущества, зато вся недвижимость (дома, квартиры, производственные помещения) будут облагаться налогом исходя из рыночной (кадастровой) стоимости. Работы по ее определению уже ведутся. Будем надеяться, что опыт споров по кадастровой стоимости земли будет учтен.  

 

Опубликовано на правах рекламы.

Подробности на сайте: http://www.rsn33.ru