Что нужно знать инвестору о ЗПИФ недвижимости: риски, преимущества, доходность

 

Вложения в недвижимость — популярный вариант инвестиций. Однако покупка и управление объектами недвижимости требует значительных денежных и временных ресурсов. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) позволяют свести к минимуму эти затраты, при этом инвестировать в дорогостоящие проекты с любым капиталом.

В этой статье рассмотрим особенности ЗПИФов недвижимости, которые важно знать инвестору.

Насколько безопасно инвестировать в недвижимость через ЗПИФ

Деятельность ЗПИФов недвижимости жестко регулируется законодательством. В первую очередь, это Федеральный закон-156 «О паевых инвестиционных фондах».

Работу фондов контролируют сразу несколько структур — управляющая компания, спецдепозитарий и спецрегистратор. У каждого участника — свое поле деятельности, но так или иначе все они контролируют друг друга. Лицензирует и следит за деятельностью этих компаний ЦБ РФ.

Это лишь один из аспектов безопасности. Посмотрим, какие еще особенности есть у фондов.

Пайщики ЗПИФ полностью освобождены от юридической ответственности, которая обязательно есть у владельцев недвижимости. К тому же в открытом доступе нет сведений об инвесторах, а в Росреестре в качестве собственников объекта значится фонд. Получается, что информация о капитале пайщика скрыта от посторонних глаз, что делает инвестиции безопаснее.

Риски ЗПИФов недвижимости

ЗПИФы недвижимости имеют свои риски, и их важно понимать перед тем, как вложить средства.

Ликвидность

Вторичный рынок паев ЗПИФов недвижимости может быть организован как на площадке управляющей компании, так и на бирже. Однако даже биржевая торговля не делает паи ЗПИФов достаточно ликвидными. Этот пункт не имеет значения для инвесторов, которые придерживаются долгосрочной стратегии инвестирования.

Рыночные риски

Цена на недвижимость может колебаться в зависимости от экономической ситуации в стране и на мировом рынке. Например, в 2024 г. на пике — складская недвижимость (во многом благодаря тому, что после пандемии онлайн-торговля развивалась высокими темпами). Уже сейчас видны признаки перегретости рынка складской недвижимости, и не во все проекты инвестору выгодно заходить.

Работа УК

Эффективность работы ЗПИФов во многом зависит от компетентности управляющей компании. Неправильные управленческие решения могут негативно сказаться на доходности фонда и стоимости паев.

Преимущества ЗПИФов недвижимости

Рассмотрим главные плюсы этого инструмента инвестирования.

Доступность

Инвестирование в ЗПИФы недвижимости требует меньших затрат по сравнению с покупкой объектов недвижимости напрямую. Порог входа фондов недвижимости разный — есть паи по стоимости и 10 рублей, и несколько сотен тысяч рублей.

Отсутствие необходимости участвовать в управлении объектом

Инвестиции в ЗПИФы подразумевают профессиональное управление активами, что позволяет инвесторам полагаться на опыт и знания управляющих компаний.

Прозрачность и отчетность

Управляющие компании обязаны отчитываться перед пайщиками, предоставлять им регулярные отчеты, а также проходить аудиты. Все это помогает инвесторам быть в курсе состояния своих инвестиций.

Какую доходность от ЗПИФов недвижимости можно ожидать

Доходность ЗПИФов недвижимости зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию, качество управления фондом, характеристики объектов недвижимости и др. В среднем, годовая доходность ЗПИФов может находиться в диапазоне 5-18% годовых.

Имеют значение и особенности отдельно взятых ЗПИФов. Например, доходность фондов  повышена в первый год и доходит до 23%. Причина — возмещение НДС за объект, и эта сумма распределяется среди пайщиков. В среднем, доходность фондов составляет до 18% годовых.

Вывод

ЗПИФы открывают инвесторам возможности приобрести качественные объекты недвижимости, которые управляются профессионалами рынка.

Перед тем, как купить паи, важно тщательно оценить риски, изучить документы фонда и репутацию управляющей компании. Эти меры помогут принять безопасное инвестиционное решение, которое будет соответствовать вашим финансовым целям.