Анна Алехина: «Кадастровые цены на землю во много раз выше рыночных»

• 25 августа 2012

Результаты кадастровой оценки земельных участков во Владимирской области порой в 10 и более раз выше их реальной рыночной стоимости. Жертвой этой «земельной арифметики», как обычно, становятся предприниматели — земельный налог из-за таких расчетов поро

Анна, расскажите, на что влияет кадастровая оценка земельных участков? Какова доля споров по кадастровой оценке в арбитраже? И какие изменения в законодательстве помогают снизить кадастровую стоимость земли?

 

- В первую очередь кадастровая оценка связана с величиной земельного налога. Его сумма рассчитывается как раз исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Чем она выше, тем, соответственно, и земельный налог больше. Часто этот параметр намного выше реальной цены. В 2008 году проводилась государственная кадастровая оценка областных земель населенных пунктов. По различным данным специалистов-оценщиков, кадастровые цены на некоторые земельные участки оказались в 10 и более раз выше их реальной рыночной стоимости.

 

Юридически правильно говорить не об уменьшении кадастровой стоимости земли, а об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, хотя, по сути, такое действие для подавляющего числа землепользователей означает именно значительное уменьшение показателя кадастровой стоимости земельного участка.

 

Для предпринимателей этот вопрос — далеко не праздный, поскольку уменьшение кадастровой стоимости для них означает значительное снижение налоговой нагрузки, позволяет существенно сэкономить на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка.

Рассмотрение таких дел во Владимирской области, как и во многих других регионах, - новая правовая ветвь. Недавно я общалась с коллегами из Ярославской области, там складывается абсолютно похожая ситуация. В нашей области количество дел о снижении кадастровой стоимости будет только расти. Тем более что в законодательстве произошли изменения, которые фактически «развяжут» предпринимателям руки в этом вопросе.

 

Долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании размера кадастровой стоимости земельных участков. Свои отказы судьи мотивировали тем, что стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, и обжаловать их можно в судах общей юрисдикции. Те, в свою очередь, ссылались на формальное соблюдение местными властями необходимых процедур и таким образом доказывали обоснованность оценки.

По сути, добиться снижения кадастровой стоимости было невозможно до прошлого года, когда было принято постановление президиума Высшего Арбитражного Суда, не сказать слишком громко — знакового документа в российском праве. Постановление подтверждало право арбитражных судов рассматривать дела об установлении кадастровой стоимости земли в размере ее рыночной стоимости, подтвержденной в определенном порядке. Президиум Высшего Арбитражного Суда пояснил, что через суд можно изменить кадастровую стоимость на рыночную. Также суд подтвердил право любого заинтересованного землепользователя на спор о снижении кадастровой стоимости земельного участка. Получается, что юридическая практика по этому вопросу начала формироваться чуть больше года назад, и споры, которые раньше не имели какой-то положительной перспективы, стали актуальными для землевладельцев.

 

Сейчас можно говорить об удачном исходе дела по снижению кадастровой стоимости только в том случае, когда собственник либо арендатор земельного участка уверен в том, что рыночная стоимость конкретного участка существенно ниже кадастровой. Такая ситуация нередка для крупных городов. Землепользователю и юристам остается только доказать факт того, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную.

 

Кроме того, в настоящее время не действуют предусмотренные законодательством административные процедуры по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земель, поэтому, на сегодняшний день, судебный порядок снижения кадастровой стоимости земли является единственным законным и действующим способом снижения налоговой нагрузки для подавляющего количества землепользователей.

 

Другой тип дел связан с неправильным определением вида разрешенного использования земельного участка. Такое несоответствие может произойти в результате ошибки при постановке участка на кадастровый учет. Например, земля, предназначенная для промышленного производства, включена в кадастр под видом сельскохозяйственной. Оспаривание вида разрешенного использования земельного участка допускается законом, и в настоящее время судебная практика в этой категории активно формируется.

 

Но ведь снижение кадастровой стоимости — не единственное направление вашей работы. Какие услуги юристов сейчас пользуются популярностью и действительно актуальны среди предпринимателей?

 

- Пожалуй, отдельный пласт — взыскание долгов с неблагонадежных контрагентов. К сожалению, реалии таковы, что решение суда о взыскании долга во многих случаях еще не означает реального погашения должником своих обязательств, не говоря уже об уплате штрафных санкций. Часто предприниматели не в силах повлиять на скорость работы судебных приставов, а те слишком перегружены делами — нередко на одного сотрудника приходится порядка двадцати производств. Из-за нехватки кадров и времени приставы не успевают установить имущество должника и наложить на него арест. Поэтому бизнесмены и обращаются к услугам юридических компаний – это значительно ускоряет процесс взыскания и делает его эффективным. При этом выбирать лучше такие фирмы, услуги которых оплачиваются после фактического поступления денег на расчетный счет взыскателя. Таким образом клиент получает гарантию работы, доведенной до конца. Мы для себя выбрали именно такой подход.

 

Деятельность многих предпринимателей сопряжена с налоговыми спорами. По каким причинам они возникают?

 

- Одна из наиболее частых причин претензий со стороны налоговой инспекции — работа с так называемыми «фирмами-однодневками». Это происходит ввиду либо недостаточной осмотрительности предпринимателей, не считающих необходимым удостовериться в добропорядочности своего контрагента или хотя бы обзавестись минимальным пакетом документов, подтверждающим реальность осуществляемых хозяйственных операций. К сожалению, бывает и так, что и сами предприниматели прибегают к таким «методам» в стремлении сэкономить на налогах. Другая причина налоговых споров – недостатки в налоговом и бухгалтерском учете, вызванные ошибками при оформлении первичной документации, неправильным применением налогового законодательства.

 

Во всех перечисленных случаях юридические компании предлагают клиентам комплекс услуг, призванный минимизировать негативные последствия их разногласий с налоговыми органами – от проверки статуса контрагента на стадии заключения сделки, до «предналоговой ревизии» всей хозяйственно – финансовой документации, восстановления недостающих доказательств и судебного представительства.

 

Помимо приведенных примеров, специалисты ведут процессы практически по любым видам гражданских и административных споров. Круг вопросов и проблем, возникающих в жизни любого предпринимателя, невозможно очертить какими-либо рамками. Поэтому задача любой юридической компании – помогать в разрешении правовых проблем и делать это наиболее эффективно, экономя средства и время клиентов. И при этом, разумеется, действовать в рамках закона. Мы для себя выбрали именно такой подход.