«Сложности перевода: чем выгоден бизнес в многоквартирных домах» (0+)

Ни для кого не секрет, что приобрести жилое помещение и перевести его в нежилое гораздо выгоднее, чем покупать нежилое помещение. Заметим, что изменение статуса жилой квартиры и ее дальнейшая реконструкция является коммерчески выигрышным делом. Но с вступ

 

Денис Ефремов: Перевод жилого помещения в нежилое дает шанс неплохо заработать владельцам жилья. Во-первых, квартиры на нижних этажах можно перевести под офис, аптеку, стоматологию, и хорошо зарабатывать. Аренда нежилого помещения в разы выше аренды жилого помещения. И квартира-офис приносит своему владельцу в полтора-два раза больше дохода, нежели жилплощадь, используемая по прямому назначению. Такие офисы являются неплохой альтернативой для начинающих фирм либо компаний, которые не в состоянии купить себе собственное офисное или торговое помещение. Желающих арендовать такое помещение найдется предостаточно. Таким образом, хозяин нежилой квартиры имеет довольно неплохой доход, а арендатор экономит на развитие своего бизнеса.

 

Надежда Ефремова: Чтобы проще объяснить выгоды от перевода жилого помещения в нежилое, приведу такой пример. Вы приобретаете квартиру на первом этаже за три миллиона рублей. Переводите ее в нежилое помещение и организуете офис. В общей сложности на реконструкцию и согласование вы потратите 3,5 миллиона (перевод жилой квартиры в нежилое обойдется максимум в 250 тысяч рублей). Теперь покупаем офисное помещение: его стоимость пять миллионов рублей, площадь та же, что и у квартиры, этаж - первый. И получаем, что первый вариант выгоднее второго на 1,5 миллиона. И даже если бизнес прогорел, у предпринимателя в собственности остается недвижимость, которую можно сдавать в аренду и получать неплохие деньги. Или продать.

Денис: Процедура перевода квартиры в нежилой фонд представляет собой трудоемкий и сложный процесс, который отнимает, как правило, много времени. А с внесением изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое стал еще более сложным делом. Теперь при изменении статуса жилой квартиры необходимо согласие 100% собственников помещений в многоквартирном доме. В целях развития малого и среднего предпринимательства данное нововведение не выгодно.

 

Объясните, в чем возникает сложность? И почему перевод квартиры в офис станет, как прогнозируют эксперты, практически невозможным?

 

Денис: Сложность появляется со стороны собственников помещений. За последнее время обращения по переводу жилого помещения в нежилое упали. Люди понимают, что по новым правилам сменить статус квартиры практически невозможно. Хотя знают, что купить жилую квартиру на первом этаже многоквартирного дома и сделать из нее офис, стоматологию и прочее — выгодно. Перевод обязательно окупится.

 

Согласно Жилищному кодексу предприниматель для того, чтобы реконструировать собственную квартиру и организовать в помещении офис или парикмахерскую, с принятием изменений должен получить согласие каждого собственника многоквартирного дома на эту реконструкцию. А люди у нас, как вы знаете, встречаются разные: кто-то не станет возражать, а кто-то начнет выдвигать свои условия – заплатите, тогда подпишу. Такое тоже имеет место быть.

 

Надежда: Кстати, в работе мы столкнулись и с тем, что собственника квартиры иногда очень сложно найти - он живет в другом регионе и приезжает редко. Часто такое встречается при переводе жилого помещения в нежилое в «новостройках». И если еще год назад для согласования вопроса необходимо было согласие большинства, а не каждого собственника, и спрос на перевод квартиры под офис или аптеку был популярен, то сейчас предприниматели оказываются в сложном положении. 100% подписей получить практически не реально.

 

Денис: Схема согласования с собственниками регламентирована законодательством и выглядит следующим образом. Шаг первый: общее очное собрание жильцов дома, на котором необходимо рассказать, что будет вместо жилой квартиры, как и каким образом планируется функционирование будущего объекта, что в разработанном проекте не затронет общего имущества жильцов, а что затронет. Нюансов много. Но по сути, людям на собрании надо доступно объяснить, что коммерческий объект действительно принесет им пользу. При этом необходимо пояснить и возможные риски, которые возникнут для собственников дома. И вместе с этим выслушать их позиции, может, и предложения. Общее очное собрание собственников жилья – это первостепенно. Но многие из них зачастую игнорируют коллективные собрания. Тогда — шаг второй: составляется протокол о том, что кворум не состоялся, и предприниматель, либо сотрудники специализированной компании по согласованию приступают к проведению заочного голосования, то есть разговаривают с каждым собственником индивидуально.

 

Положение сложное, видите ли вы выход в сложившейся ситуации?

 

Денис: Да: Жилищный кодекс следует в корне менять. Дело в том, что жильцы не все и не всегда компетентны в вопросах бизнеса и законодательства. Я считаю необходимым внести в Жилищный кодекс изменения и передать полномочия при решении вопросов о переводе жилого помещения в нежилое управляющим компаниям (ТСЖ, ЖЭК, ЖСК). Но при этом ввести ограничения о назначении нежилого помещения. А управляющая компания вправе принимать решение о финансовом вкладе предпринимателя: строительство детской площадки, благоустройство придомовой территории. Я уверен, что собственникам не стоит вникать в этот вопрос. Они не всегда понимают, что перевод на первом этаже жилого помещения в нежилое касается во многих случаях для них удобен.

Мое убеждение: все квартиры на первых этажах могут быть переведены в офисные помещения, аптеки и другие бизнес-проекты. Такой опыт широко распространен в Москве, Санкт-Петербурге, во многих городах Европы. При нехватке коммерческой площади такой перевод выгоден как предпринимателям, так и властям.

 

Надежда: Перевод жилого помещения в нежилое — выгоден для государства. Если есть перевод — есть бизнес, если есть бизнес, значит, есть отчисления в бюджет. Казна пополняется налоговыми отчислениями. Это - первое. А второе — бизнес на первом этаже многоквартирного дома удобен и самим жителям. Если рядом располагаются аптека, стоматология, банковский офис, то не надо далеко ходить, все в шаговой доступности.

 

Денис: Хочу отметить еще один важный момент: перевод под нежилое необходимо предусматривать еще на стадии строительства многоквартирного дома. В нашем законодательстве прописано следующее: если человек, купив квартиру, не хочет использовать ее как жилое помещение, то он вправе построить отдельную входную группу, собрать необходимые документы и перевести квартиру в нежилое. Соответственно, необходим жесткий регламент смены статуса жилого помещения.

 

Денис, Надежда, давайте в завершении разговора спрогнозируем: каковы перспективы перевода жилого помещения в нежилое?

 

Денис: А какая здесь может быть перспектива? В будущем, я думаю, либо вообще отменят перевод жилого помещения в нежилое, либо правительство прислушается к предпринимателям и пересмотрит Жилищный кодекс. Сейчас сложились сложные условия для ведения предпринимательской деятельности. Хотя, несмотря на трудности, люди переводят квартиры в помещения для бизнеса, они понимают, что это — процесс трудоемкий, но впоследствии выгодный.

 

Главное в этом вопросе — обращаться к профессионалам, которые знают тонкости законодательства, умеют отстоят позицию предпринимателя не только перед собственниками многоквартирного дома, но и во всех административных, муниципальных, государственных органах и службах Владимира и Владимирской области.

 

Надежда: Неоднократно к нам обращаются люди, которые переводят помещение в нежилое в течении года. И явных причин такой задержки нет. Просто обратились не к тому человеку. А как результат — пустая квартира, которая могла бы приносить прибыль.

Опыт показывает, что лучше сразу воспользоваться услугами специализированных компаний, которые занимаются согласованием документов, в том числе и при переводе из жилого в нежилое. Это сэкономит время, деньги и нервы.