Снижение кадастровой стоимости земельных участков

Размер налога на землю, стоимость аренды земельного участка, а также его выкупа из государственной и муниципальной собственности зависит от его кадастровой стоимости - она является определяющим фактором, исходя из которой рассчитывается экономическая эффективность использования земельных ресурсов и затрат на их приобретение или аренду. Зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем, у данных лиц встает вопрос о возможностях уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.

Данный вопрос не является праздным, поскольку уменьшение кадастровой стоимости (тогда, когда это действительно возможно) – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.

Если до конца 2008 года размер кадастровой стоимости был на приемлемом уровне, то сегодня она в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость земельного участка. Подобное определение размера кадастровой стоимости вызвано игнорированием при его установлении показателей, используемых в оценке рыночных цен на земельные участки, таких как транспортная доступность, правовая история, гидрологические особенности, реальные предложения спроса, стоимость аналогов и другие.

Очевидно, что чрезмерное завышение кадастровой стоимости земельного участка приносит предприятию многомиллионные убытки.

Вместе с тем, вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков, относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов.

Долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя это тем, что кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции. Суды общей юрисдикции, в свою очередь, при рассмотрении споров об обжаловании результатов кадастровой оценки ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации формальных процедур кадастровой оценки и приходили к выводу о ее обоснованности.

Однако, в 2009 году Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было принято Постановление, которым суд подтвердил подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков арбитражным судам.

В 2011 году Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, также разъяснил, что вопрос об изменении кадастровой стоимости на рыночную возможен в судебном порядке, поскольку статья 66 ЗК РФ, как в действующей редакции, так и в прошлой редакции, предусматривает такого рода действия.

По существу, суд подтвердил право любого заинтересованного лица обратиться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

После принятия Высшим Арбитражным Судом РФ ряда постановлений, стала формироваться судебная практика по делам данной категории, а данные споры, ранее не имевшие какой-либо перспективы, стали актуальными для многих правообладателей земельных участков.

С учетом того, что на размер кадастровой стоимости влияют два основных фактора – вид разрешенного использования земельного участка и конкретный удельный показатель кадастровой стоимости – возможны следующие основные способы оспаривания кадастровой стоимости:

1. Установление в судебном порядке кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость, как и любая рыночная стоимость, определенная оценочным путем, может быть оспорена в судебном порядке в том случае, если она является обязательной для заключения сделок с объектом оценки.

Так как кадастровая стоимость обязательна при совершении подавляющего числа хозяйственных операций с земельными участками, то формально закон не исключает возможности ее обжалования.

Такое обжалование будет иметь смысл и, соответственно, можно будет говорить о его перспективах, только в том случае, когда рыночная стоимость конкретного участка ниже его кадастровой стоимости. Данная ситуация нередка для крупных городов.

Соответственно, предметом доказывания по такого рода искам будет установления факта превышения кадастровой стоимости участка над его рыночной стоимостью.

2. Обжалование кадастровой стоимости по причине неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Вид разрешенного использования земельного участка, отражаемый в сведениях Государственного кадастра недвижимости, зачастую не соответствует реальному виду использования участка, в том числе определяемому на основании соответствующих правоустанавливающих документов, имеющихся у правообладателя.

Такое несоответствие может быть вызвано как ошибками при постановке участка на кадастровый учет, так и последующими действиями органов, осуществляющих кадастровый учет.

Оспаривание вида разрешенного использования земельного участка законом допускается, в настоящее время судебная практика рассмотрения споров данной категории активно формируется судами.

Очевидно, что инициирование процедуры оспаривания вида разрешенного использования земельных участков возможно только после оценки всех последствий такого обжалования: приведет ли обжалование к уменьшению кадастровой стоимости участка, не ограничит ли истребуемый вид использования участка хозяйственную деятельность правообладателя и его коммерческую привлекательность и т. д.

В любом случае, действия по любому обжалованию кадастровой стоимости участка допустимы только после комплексной правовой экспертизы каждой конкретной ситуации.

В практике также имелись случаи обжалования кадастровой стоимости земельных участков по мотивам ее изменения чаще установленных законом периодов (такая оценка не должна производиться чаще одного раза в три года).

Нередки случаи, когда завышение кадастровой стоимости бывает причиной применения ошибочных удельных показателей кадастровой стоимости (применение удельного показателя для иного квартала или иного вида разрешенного использования).

Во всех указанных случаях обжалование кадастровой стоимости участка также возможно.

Специально для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Юридической компанией «Алехина и Партнеры» разработана услуга «СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ», в рамках которой ЮК «Алехина и Партнеры» выполняет следующие работы:

• консультирование по всем вопросам, связанным с установлением или изменением кадастровой стоимости земельных участков;

• правовая экспертиза обоснованности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка;

• юридическое сопровождение действий по изменению кадастровой стоимости земельных участков;

• правовая экспертиза возможности обжалования кадастровой стоимости земельных участков, а также полное сопровождение интересов Заказчика в судах по искам об обжаловании кадастровой стоимости.

Богатый опыт работы в данной области и высокий профессионализм позволили ЮК «Алехина и Партнеры» значительно сократить размер налогов на землю для многих крупных предприятий города. Практика показала, что экономия от снижения кадастровой стоимости земельного участка в среднем составляет от сотен тысяч до десятков миллионов рублей в год. В то же время весь комплекс работ по уменьшению кадастровой стоимости обойдется как минимум в 10 раз дешевле.

Таким образом, вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные со значительными финансовыми затратами, требуют детального правового анализа и юридического сопровождения.

Компания «Алехина и Партнеры» предлагает выйти на новый уровень развития собственного бизнеса. Вместо того чтобы платить огромные налоги за землю, которой Вы пользуетесь, разумнее было бы пустить эти деньги на освоение новых просторов рынка! 

 Подробности можно прочесть http://www.1arbitr.ru

Опубликовано на правах рекламы