«Правильная концепция - залог эффективного инвестирования в недвижимость» (0+)
17 ноября 2012
Читайте нас в
Владимирские власти представили новые предложения аренды нежилых помещений. Список из 93 пунктов размещен на официальном сайте горадминистрации. В перечень кроме стандартных складов, цокольных и первых этажей жилых домов попали бомбоубежища и отдельные постройки. Строения разные, но цель у властей одна – сдать все «богатство» во временное пользование. Правда, эксперты считают, что Владимирский рынок коммерческой недвижимости несколько перенасыщен, и не все предложения будут пользоваться спросом. О профиците коммерческих площадей в городе и об эффективном подходе к построению бизнеса на локальных коммерческих площадях, мы поговорили с Алексеем Куриловом, директор компании «Архитектура и Строительство».
Алексей, в настоящее время на владимирском рынке недвижимости наблюдается тенденция превышение предложений собственников нежилых помещений над спросом. В чем, по-вашему, заключаются причины?
- Да, это действительно так. Сегодня не редкость увидеть большие баннеры на фасадах домов с телефонами собственников, да и предложения риелторских компаний в полном изобилии. Выбор коммерческих площадей, с одной стороны велик, с другой - крайне редко можно найти площади размером более 300 квадратных метров, удовлетворяющие требования федеральных сетевых компаний.
В основном на рынке предлагаются помещения небольших площадей. Их много. Как они образовались? Было время, когда перевод помещений из жилых в нежилые принял массовый характер. Можно сказать, это было модным видом частного инвестирования. Наряду с этим, будущие владельцы таких площадей даже не задумывались о потенциальном их использовании. Это были «рентные» инвестиции с целью сдачи помещений в аренду. Волна переводов была довольно активной, объем индивидуальных инвестиций не велик, а количество людей, осуществивших такие вложения, - достаточным. Это и явилось причиной появления большого количества «просто квадратных метров», не начиненных никакой «начинкой», то есть, концепцией, стратегией использования этих помещений самим собственником. Наряду с этим, сегодня сформировано довольно широкое предложение площадей от муниципалитета.
Может быть, из-за низкого спроса изменятся и цены на аренду нежилых помещений? Есть ли такая практика?
- Снижение цен определенно есть, но весь вопрос в том, сколько сможет ждать собственник. Если снижать цены, увеличится срок окупаемости инвестиций, вложенных в коммерческие площади.
Профицит в сегменте коммерческой недвижимости, безусловно, есть. Предложений аренды много, и девяносто три пункта в списке городской администрации — лишь малая доля.
Цены на аренду всегда отстают на шаг, а то и на два от изменений на рынке недвижимости. Дело в том, что у собственников помещений есть некоторый бонус, назовем его «запасом терпения». Какое-то время владельцы ждут и надеются, что цена, которую они предложили — реальная, и люди за нее арендуют площадь. Но разговор даже не о сумме, а скорее, о востребованности площадей.
Но вряд ли большинство собственников захотят отдать площади за бесценок вместо того, чтобы получать с квадратных метров стабильную прибыль. Есть ли какой-то выход из ситуации, когда арендаторы не готовы платить много , а владельцы не хотят занижать стоимость площадей?
- Владельцам коммерческих площадей остается только двигаться в ногу со временем. Приходит новый формат: при принятии решения об инвестировании в объект, будущий собственник должен точно знать, зачем он покупает этот объект и как точно будет его использовать. Какую роль приобретаемый объект будет иметь в конечном продукте, предлагаемом на рынок. Речь идет о том, что аренда, как конечный продукт уже далеко не так привлекателен, и, собственник, оценивая свои инвестиции, должен отталкиваться от того, какой бизнес будет организован в рассматриваемом помещении и какого качества продукт, какого качества услуга будет предложена покупателю. Инвестиции в недвижимость становятся одним из звеньев бизнес-процесса производства продукта или создания конечной услуги. Простыми словами, покупая здание — понимай, что будет являться конечным товаром, который ты выставишь на рынок, построив бизнес в этом помещении. И далее чем цивилизованнее становится общество, рынок, тем меньше в нем остается «бесплатного сыра» и таких незамысловатых инвестиций, как просто купить квартиру, перевести в нежилое и ждать «денежного» арендатора.
Алексей, как вы сами оцениваете перспективы площадей на цокольных и первых этажах жилых домов? Актуальны ли эти предложения на сегодняшний день? И какие необычные бизнес-форматы можно разместить на арендованных площадях?
- Тема городской коммерческой недвижимости — достаточно противоречива. Что касается подвальных и полуподвальных помещений, то для бизнес-сообщества не секрет, что сейчас с ними возникают определенные сложности. Если раньше на первых этажах размещались мелкие продуктовые магазины, то с появлением известных федеральных и международных сетей, такой формат стал не выгодным, и многие их них закрылись, но опять же далеко не все. Есть «удобные» магазины, медицинские клиники или салоны красоты, которые и по сей день успешны на рынке, предлагая качественную услугу горожанам. Повторюсь, секрет здесь прост - качественная услуга или продукт, которому доверяют.
Также сформировалась тенденция - собственники нерентабельных помещений начинают переводить нежилой фонд на первых этажах жилых домов обратно в жилой. Эта процедура намного проще, чем превратить квартиру в магазин. К тому же, соседи всегда достаточно ревностно относятся к неизвестности. Когда переводится помещение в нежилое — неизвестно, что там будет — круглосуточное кафе, продуктовый магазин или что-то еще? А если в жилое — сомнений по использованию нет.
Есть и довольно перспективные идеи, скажем, появление на первых этажах жилых домов частных детских садов. Это очень удобно, особенно, если такие заведения располагаются по соседству с непосредственным местом проживания. Учитывая дефицит мест в муниципальных детских садах, эта услуга может быть очень востребованной. И с точки зрения бизнеса это вполне привлекательный проект: обходится он гораздо дешевле, чем строительство отдельного здания и найм большого штата специалистов. Вот такие локальные проекты в разных районах города могут пользоваться спросом.
Успех придет к тем предпринимателям, которые выведут на рынок новые, эксклюзивные предложения.
Частный детский сад — всего лишь пример, это могут быть и минипекарни, и многие другие актуальные виды локального бизнеса.
Какой подход, на ваш взгляд, будет наиболее верным при принятии решений об инвестировании в объекты коммерческой недвижимости?
- Как уже было отмечено выше, правильным считаю подход, построенный от обратного - реализации конечного продукта или услуги произведенных на планируемых площадях.
Самым верным считаю строительство объекта под конкретный бизнес, производство, так как при покупке готового объекта в абсолютном большинстве случаев собственнику придется мириться с многими неудобствами, продиктованными наличием конкретного готового объекта, не адаптированного изначально под концепцию уже существующего или планируемого бизнеса.
Понятно, что для многих бизнесменов-профессионалов именно в своем деле получение исходно-разрешительной документации, проектирование, сложные процедуры согласований, работа по получению и оптимизации технических условий, строительство и ввод объекта в эксплуатацию- это непрофильное дело, сопряженное с опасениями встретиться с рядом «подводных камней». В таких случаях, просто, рекомендую довериться профессионалам, имеющим достаточный опыт.
