Главные причины, по которым ваш балкон могут законно снести: проверьте, не рискуете ли вы прямо сейчас

Казалось бы, балкон остеклен давно, стоит годами — и никаких проблем. Но сегодня такая переделка может обернуться серьезными неприятностями: постоянными штрафами и постановлением суда о демонтаже. Ситуация изменилась кардинально, и старые правила больше не работают.

Еще пару лет назад владельцы квартир часто выигрывали суды, сохраняя остекление. Достаточно было доказать, что конструкция безопасна и не трогает несущие стены. Однако в 2025 году Верховный Суд РФ поставил точку в этих спорах, заняв жесткую позицию. Суть её проста: балконы — это общее имущество всех жильцов дома, и менять их без коллективного согласия нельзя. Это прямо следует из Жилищного кодекса (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ), а подтвердил это правило Верховный Суд своим решением № 5‑КГ22‑150‑К2 от 28 марта 2025 года.

Теперь судьи смотрят на три ключевых момента. Во-первых, любое остекление, закрепленное на фасаде, особенно с козырьком, меняет облик здания и считается использованием общего имущества.

Во-вторых, сама балконная плита юридически часто признается частью этого самого общего имущества.

В-третьих, если протокол общего собрания собственников, где было дано добро на переделку, отсутствует, конструкция автоматически считается самовольной. И её придется сносить. Такие вердикты уже выносят, например, Первый и Шестой кассационные суды общей юрисдикции.

Что это значит для владельца квартиры? Всё просто: ему грозит предписание вернуть балкон в исходное состояние. С иском в суд может выйти кто угодно — председатель ТСЖ, управляющая компания или просто недовольный сосед. Помимо обязанности демонтировать остекление, суд часто назначает штраф за каждый день просрочки исполнения решения. К этому добавляются расходы на судебные издержки: оплату строительной экспертизы, госпошлины, услуги юристов противоположной стороны.

Есть ли шанс сохранить остекление? Да, но путь будет нелегким. Юристы выделяют три основных законных основания.

1. Историческое согласование. Если балкон остеклили до 1 марта 2005 года (дата вступления в силу нового Жилищного кодекса), и у вас сохранилось письменное разрешение от местной администрации или другой уполномоченной на тот момент организации. Такие документы — редкость.
2. Пропуск срока давности. Если остеклению больше трех лет, а соседи или УК только сейчас спохватились. По статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности — три года. Факт давности работ можно попробовать подтвердить договором с монтажной бригадой, чеками на покупку профиля и стеклопакетов, даже старыми фотографиями. Но суд примет такие доказательства не всегда.
3. Восстановление исходного вида. Самый сильный, но редкий аргумент. Если в оригинальном проекте дома балконы уже были предусмотрены как застекленные (такое встречается в некоторых старых сериях панельных домов), а вы просто заменили старые рамы на современные. Этот момент нужно подтверждать архивной проектной документацией, ссылки на такую возможность есть в судебных обзорах.

Риск того, что даже старая конструкция попадет под демонтаж, серьезно вырос. Прежде чем начинать такие работы, стоит заручиться согласием соседей на общем собрании. А если остекление уже стоит — проверить, есть ли у вас на руках хоть какие-то документы, способные его защитить, пишет Дзен-канал "Юридическая консультация".

Ранее мы писали про ужесточение правил для владельцев газовых плит: что нужно знать, чтобы избежать штрафов и отключения? и россиянам дают 30 дней: что нужно сделать со счетчиками воды, чтобы не переплачивать втрое